澳洲商业地产的“捡漏”时机，正在逼近？

对一些房地产投资者来说，现在的情况有些讽刺——利率刚刚开始下降，他们却已经撑不下去了，被迫卖房。

这也提醒我们：要想真正重振商业地产市场，仅靠一两次降息，远远不够。

这些卖家中，很多是在过去三到五年内买下或开发了这些商业地产的——那时候利率处于历史最低点。他们一直死扛着，希望市场能好转。


The best return potential is for quality offices in blue chip locations close to infrastructure. Bethany Rae

但现实是，利率暴涨、建造成本激增、市场需求疲软，多重打击让这些业主不得不提供超高租赁优惠，才能吸引租户。

如今，很多商业地产价格比购买时还低，投资人的“本金”严重缩水，银行对那些还不上贷款的开发商也失去了耐心，开始逼他们出售资产。

不过，这种局面对“手上有现金”的投资者来说反而是机会：不少优质物业的售价已经跌到低于重建成本，正值“抄底窗口期”。

比如最近墨尔本 Malvern 区 1-3 Como Street 的办公楼交易，就是个典型案例。

这栋楼是住宅开发商新建的，但因为建造成本失控，不得不出售。2024年底，悉尼的房地产基金管理公司 RF CorVal 以约1800万澳元的价格买下该物业——比年初要价2800万澳元整整便宜了35%。

这笔交易比较特殊：它是以“困境出售”的名义公开挂牌的。一般来说，银行不会直接挂“甩卖”，而是让业主自己处理，因为没人想让别人知道自己的资产“有问题”。

但这也告诉潜在投资者一个道理：如果想捡漏，必须时刻关注市场动态，提前搞好融资准备，积极参与表达兴趣（EOI）、私下交易或拍卖。

因为你永远不知道对方会不会接受你的报价——除非你参与了这场游戏。

对那些愿意“等猎物上门”的投资人来说，这正是个机会。有些物业会经由中介或清算人慢慢释放出来。

最具回报潜力的，还是那些坐落在交通便利、基础设施完善的核心地段的优质写字楼。

而很多在近几年买入商业地产的人，却犯了两个典型错误：

买在了城市边缘或二线地段，基本面较弱；
为了租出去，不得不提供大幅让利，甚至追加更多资本开支。
不要指望太多降息来救市。

很多“踩雷”的卖家，都是因为在买入时对未来过于乐观。他们的商业计划建立在一系列理想假设上——比如租户很快就能填满、利率继续保持低位、建筑成本不再上涨等等。

一旦这些假设有一个没实现，就会引发连锁反应，最后资金链断裂，导致资产被迫出售。

所以这也是对投资者的一个警示：**做商业地产投资时一定要用“保守假设”来做财务模型。**投资者可以有创业精神，但不能自欺欺人。别指望今年会有大幅降息，尤其是在特朗普回归、全球通胀可能重燃的背景下。

简而言之，投资者应当回归基本面。市场火热也好低迷也罢，赚钱的方式从来都只有一个：买到真正能带来现金流的资产，然后用心经营。

目前，困境资产主要集中在开发地块和写字楼，但也可能出现在零售或工业地产上。但投资人一定要深思熟虑——那些“没盖完”的项目可能看似便宜，但建完的成本可能远超售价，或许还不如直接买现成的物业来得划算。

眼下的市场正在逼近转折点，基本面正在重新对投资者有利。而那些坚持保守、理性投资的人，很可能会在这个阶段拿到最划算的资产。

但这波机会不会永远持续。

一旦利率真的开始继续下降，会有越来越多的投资者重返商业地产市场，竞争加剧、价格上涨，“捡漏”的窗口将迅速关闭。