普通房东正在被逼退场，澳洲住房市场只剩大玩家？

随着各级政府出台一系列激励措施，澳洲住房市场正迎来越来越多机构投资者，特别是在快速增长的“自建自租（Build-to-Rent）”领域。

与此同时，私人投资者，尤其是“宝爸宝妈型”房东却面临税负上升和合规成本增加，尤其是在维多利亚州，很多人已经选择抛售退出市场。

While it’s far from perfect, the current private investor-driven rental market remains decentralised, and genuinely competitive. Steven Siewert

而墨尔本，正迅速成为澳洲“自建自租”市场的中心。预计未来几年，墨尔本公寓供应中超过一半可能来自此类项目。

根据CBRE《2025年亚太投资者意向调查》数据显示，房地产信托（REITs）的净买入意向从2024年的 -13% 激增至今年的 +22%，这表明资金正快速涌入这一领域。

此前，行业养老金巨头AustralianSuper 和 Hesta 也宣布未来十年将在住房领域投资 150亿澳元，其中AustralianSuper在2023年6月刚刚在墨尔本完成一个价值7000万澳元的“自建自租+买断”公寓项目。

从政府的角度看，机构住房模式更集中、执行效率更高，也更便于监管，这相比私房东“人海战术”显得更可控。

根据澳洲住房与城市研究所的数据，澳洲目前约 90% 的房产投资者 是小规模的个人房东。虽然这种模式分散、监管难度大，但却带来了一个多元、灵活、具有适应性的出租市场。

但如果私人投资者的生存空间持续被挤压，而机构化住房逐步推进，我们或许正在见证一场房地产市场结构性转变的开端。

机构投资者拥有：

更强的融资能力
政策资源支持
规模化运作优势

而个人房东则可能被迫升级装修、降低租金、承担空置风险，否则只能退出市场。

尤其是那些坐拥“千篇一律”公寓的房东，面对机构投资的现代化公寓，将竞争力不足，最先感受到冲击。

机构化住房 vs. 多元市场：谁的未来？

除了对租金和房产价值的直接影响，更深层次的，是一系列社会结构和市场格局的变化：

目前的私人房东市场虽然不完美，但去中心化、竞争充分
如果被少数大型机构垄断，租客选择将减少，议价能力下降——像在“Coles vs Woolworths”中选，而不是在分类广告中挑租房

美国的经验可以为我们提供借鉴。美国城市规划协会期刊中的一项研究指出，随着黑石（Blackstone）等“金融化大型房东”的出现，美国租赁市场正在被重构：
中小房东被挤出，租金持续上涨，住房压力加剧。

这也可能改变澳洲传统的“混合型社区结构”——
从前，房东与租客比邻而居，社区多样性强；
未来，可能会出现“租客集中在城市高楼，业主则分布于郊区独立屋”的分化局面。

这会不会带来社会阶层的割裂？或许是未来城市社会学者需要关注的新议题。

最后，不得不说，虽然常被批评，但房产投资曾是许多普通澳洲人积累财富、实现阶层跃升的重要路径。
靠研究市场、动手装修、冒合理风险，一套房带来的财富增值，是年薪难以比拟的。

如果这种“动手型创业”被“纯资本型机构投资”取代，未来可能意味着：
普通人拥有市场份额的机会越来越少
市场控制权逐步集中在大型国内外机构手中

这一转变，或将深远影响澳洲房地产的面貌与公平性。