全球贸易战影响下，澳大利亚房地产或成避风港，专家看好长期回报

上周五，在全球贸易战爆发的第一天，Oxford Economics进行了关于全球商业房地产前景的长期计划报告。

Oxford的房地产经济学团队副总监Abigail Rosenbaum表示，虽然美国经济复苏——去年年底就开始显现——会受到贸易战的影响，但不会被彻底扼杀。关税不确定性和美国通胀上升将导致2025年价格复苏保持温和，但预计2026年和2027年会出现“更强劲的增长势头”。

所有的预测都有风险，尤其是在全球局势变化、经济衰退可能引发但对房地产的影响是次要或三次的情况下。

就在特朗普贸易战启动一周后，尽管股市受到重创，仍有澳大利亚商业房地产专家像Rosenbaum一样，对前景持乐观态度。

是的，房地产股票在周三再次遭受重创，整个行业都处于低迷状态。

澳大利亚最大的、最具流动性的房地产股票——Goodman Group自年初以来已经下跌了28%。

由HMC Capital在去年12月以每单位5.00澳元上市的DigiCo Infrastructure REIT，曾因数据中心而受到市场关注，现在价格已经缩水一半，HMC Capital也因此受到拖累。

然而，作为整体，房地产投资信托（REITs）在这场危机中的表现比其他行业要强韧一些。

一些股票，包括Stockland、Mirvac、Vicinity Centres、Charter Hall Group、Charter Hall Retail、HomeCo Daily Needs REIT、Ingenia Communities和Region Group，实际上在周三的收盘时比12月30日的价格还要高。

一些大交易，如Abacus Storage King的收购，仍在动荡中继续进行。

摩根士丹利澳大利亚投资银行董事长Tim Church表示：“澳大利亚房地产最终将受益于全球动荡。”

他预计，随着美国因通胀预期将利率保持在较高水平，而澳大利亚预计将在年底前大幅降息，澳大利亚将打开利率差距。

更稳定的经济

澳大利亚利率的降低不仅对国内房地产有利，澳元也将保持疲软，这使得澳大利亚房地产对外资更具吸引力。

Church说：“我们将成为一个避风港。”

同样，QIC房地产公司董事总经理Deborah Coakley预计，“特朗普因素”将“加速资本从美国基金向非美国基金的重新配置……投资者将寻求更稳定经济中的替代避风港市场。”

过去一年，美国商业房地产的激烈再定价吸引了全球投资者的最多关注，但如果由于关税引发的通胀使美国利率保持在当前水平，而其他地方利率下降，那么这一局面将受到挑战。

Coakley表示：“尽管当前存在短期不确定性，但澳大利亚房地产在长期内能够表现良好，且相对于外国资产的风险调整回报将提高。”

对于本地投资者来说，主要因素将是利率的降低，以及可能的进口价格下降。

Citi房地产部门董事Howard Penny表示，美国对澳大利亚征收的“互惠关税”不太可能破坏目前的周期性复苏。

他预计，关税公告将促使澳大利亚储备银行采取更加鸽派的立场，预计5月和8月将分别降息25个基点，从而降低融资成本并使资本化率保持稳定或下降。

当然，影响会因资产类型而异。投资者可能会继续关注供应不足的生活类资产，但对办公室市场保持谨慎。

Penny上周写道：“较低的利率将是生活成本和高抵押贷款利率影响下的消费者的好消息，有利于零售和住宅。”

QIC的Coakley表示：“任何对我们的通胀和利率的下行压力都将有助于像零售房地产这样的非周期性资产。”

不受影响

CBRE太平洋地区研究负责人Sameer Chopra表示，市场动荡可能对已经改善的工业房地产市场产生积极影响，因为企业需要更多的物流空间来重建供应链的韧性。

“但我们需要密切关注办公市场，看看国际租户是否继续推迟办公室租赁决定，”他说。“这个领域可能会继续偏向续约而非搬迁。”

在上市房地产领域，Citi的Penny预计“波动性将创造机会”。

“我们认为，REITs可能比市场上的其他行业受到的影响更小，并预计波动性将在那些以国内增长为主的股票中创造买入机会，”他写道。

Citi看好的澳大利亚房地产投资信托包括Goodman、Stockland、Scentre、GPT、Ingenia Communities、National Storage和Charter Hall Group。

UBS分析师Tom Bodor认为，一些防守性较强的上市房地产股票具有价值。

在周二和周三市场波动之前，UBS在一份报告中提到，“防守性价值”体现在他们给出买入评级的股票上，如Dexus、以Bunnings为主的BWP Trust、Charter Hall Retail REIT和HomeCo Daily Needs REIT，以及中立评级的GPT Group和Vicinity Centres。

这些股票的交易价格比其净资产价值（NTA）折扣超过5%，但提供超过5%的分红收益率。

UBS写道：“由于100%的国内业务，我们认为这些股票应相对不受关税逆风的影响，如果国内增长放缓，进一步降息的预期可能带来潜在的上行空间。”

澳大利亚房地产的一个不确定因素是，曾经计划出口到美国的建筑材料可能会被转向澳大利亚。

这对澳大利亚住房市场影响不大——只有平板厨房等部分零部件是进口的——但它可能使一些专业项目更具可行性。

相比之下，美国建筑材料进口的通胀已经成为一个重大问题。Bisnow报道了一项长达数年的塑料厂计划因新关税所带来的成本增加而被放弃，这真是讽刺。

当然，长期的全球经济衰退最终会侵蚀支撑商业房地产投资的收入。

这将让悲观主义者和观望者担忧。但现在，我认为对于机会主义者来说，仍然有足够的机会。