2024年澳洲房市表现符合预期

澳洲经济学家和分析师可以为自己准确预测2024年全澳房价增长放缓至约5%的趋势而感到自豪。

由于高企的利率抑制了市场过热，澳洲房市的总体表现符合预期。

但当深入研究各首府城市市场时，大多数专家却未能准确预判走势，甚至犯了严重错误。

几乎没有人预测到珀斯、布里斯班和阿德莱德房价的两位数增长；多数人对悉尼房市的表现过于乐观；而几乎没有人料到墨尔本的房价会以年度下跌收官。对比2023年的预测，事实与预期存在显著偏差。

根据CoreLogic数据，2024年澳洲房屋中位价上涨4.9%，达到81.5万澳元，增速低于2023年的8.1%。

首府城市房价整体上涨4.5%，至89.6万澳元（2023年为9.3%），而城郊地区房价上涨6%，达到65.8万澳元。

悉尼房价全年仅上涨2.3%，而第四季度则下跌1.4%。墨尔本是表现最弱的首府城市，全年下跌3%。

小型首府城市表现抢眼，其中珀斯房价飙升19.1%，阿德莱德增长13.1%，布里斯班增长11.2%。

SQM研究机构的路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）给自己的2024年房价预测打了“6.5分（满分10分）”。

克里斯托弗准确预测了墨尔本房价的下跌，并对跌幅（1%-5%）预估准确。但他对悉尼房市过于悲观，预测2024年将介于零增长至4%的跌幅之间。

对于珀斯市场，尽管SQM预测其为表现最强的城市，但对增幅的预测（5%-9%）远低于实际水平。

克里斯托弗表示：“我们在预测墨尔本房价跌幅以及悉尼第四季度放缓至下跌时表现不错，对堪培拉和霍巴特的预测也比较准确，但对于珀斯、布里斯班和阿德莱德的预测严重低估，尤其是阿德莱德。”

克里斯托弗将这些偏差归因于对人口增长放缓的假设，但事实证明人口增长保持强劲，这也是他低估珀斯和布里斯班、误判阿德莱德的重要原因之一。

根据SQM预测，2025年澳洲房价将上涨1%-4%，前提是利率下调50个基点且人口增长继续强劲。珀斯预计将继续领跑，增幅可能高达19%。悉尼和墨尔本的房价则预计将小幅下跌1%-5%。

四大银行的经济学家对于2024年首府城市房价上涨5%-6%的预测较为准确，但他们一致错误地预测墨尔本房价将上涨（预测增幅为3%-5.5%）。

其中，澳新银行对布里斯班的预测最接近（9%-10%），联邦银行对悉尼的预测最准确（4%），而西太平洋银行是唯一预测珀斯房价两位数增长的银行，但预测值（10%）仍仅为实际水平的一半。

联邦银行澳洲经济部主管加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）表示：“总体而言，我们的预测比较接近实际。鉴于悉尼在全澳市场中的权重较大，准确预测悉尼的走势对全国数据至关重要。”

艾尔德指出，珀斯房市的相对可负担性及其远高于悉尼和墨尔本的租金回报率吸引了大量投资者，阿德莱德和布里斯班也是如此。

联邦银行预计2025年澳洲房价将上涨5%，并预测首次降息将在2月进行。悉尼由于负担能力问题将继续限制增长，而墨尔本预计将在2025年重回正增长。